Probleme mit Bauträgern Wenn das Eigenheim zum Albtraum wird
Beim Bau des Eigenheims treten Mängel auf - doch statt sie zu beseitigen, verschwindet der Bauträger. Wie geht es weiter, wenn aus dem Traum vom Eigenheim ein Albtraum wird?
"Hier sollte unser Wohnzimmer sein", sagt Firas El Mokdad und zeigt in ein völlig überfülltes Zimmer. Es herrscht Chaos, hier stehen eine noch eingepackte Waschmaschine, Kartons, Blumenkästen, ein Fahrrad. "Oben haben wir nochmal zwei Stockwerke. Aber da fehlt noch die Treppe, deshalb steht da provisorisch erst mal eine Leiter", sagt er und zeigt auf die Leiter, die etwas verloren im Flur steht.
Firas El Mokdad ist 38 Jahre alt, verheiratet und zweifacher Vater. 2022 entscheidet sich die Familie dafür, ein Haus zu bauen: "Auf dem Grundstück soll eine Doppelhaushälfte gebaut werden, ungefähr 210 Quadratmeter Wohnfläche für den Preis von 390.000 Euro." Doch statt in ihrem neuen Haus lebt die vierköpfige Familie noch immer im Nachbarort in einer 1,5 Zimmer-Wohnung. Das war eigentlich nur als Notlösung gedacht. Doch das Haus, dass die El Mokdads von einem Bauträger bauen lassen, wird einfach nicht fertig und ist voller Mängel - und Bauträger ist nicht mehr erreichbar.
Der erste Hinweis: Wasser im Keller
"Als wir plötzlich Wasser im Keller hatten, war das der erste Hinweis, dass der Bau von dem Keller nicht ordnungsgemäß gemacht wurde", erzählt der Bauherr. "Es wurden zwei Subunternehmer angestellt, um das Wasser abzupumpen." Doch das habe nichts gebracht, der Keller ist nicht richtig abgedichtet. Und weil der Keller nicht richtig abgedichtet wurde, können auch Strom, Heizung und Wasser nicht angeschlossen werden.
"Bis jetzt hatten wir fünf Gutachter auf der Baustelle und alle haben den Kopf geschüttelt. Wir hatten drei Gutachter, die auch den Keller begutachtet haben und die haben alle drei bestätigt, dass da nicht nach den Vorschriften gebaut wurde", sagt Firas El Mokdad. Ein Beispiel: Der Grundwasserspiegel im Ort liegt bei 2,70 Meter, doch der Keller ist auf 3,30 Meter ausgehoben.
Gemeinsam mit seinem Anwalt Jürgen Rießmann setzt El Mokdad dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung der Mängel. Doch nachdem die El Mokdads plötzlich Wasser im Keller hatten und auch das Abpumpen erfolglos blieb, bricht der Kontakt zum Bauträger ab: "Die sind einfach nicht mehr ans Telefon gegangen, waren weder per Mail noch schriftlich zu erreichen." Niemand weiß, ob die Firma pleite ist, oder warum der Bau nicht fortgesetzt wird.
Bauträger für weniger Stress
Dabei wollte Firas El Mokdad mit dem Engagement eines Bauträgers eigentlich genau das vermeiden, was er jetzt hat: Stress mit der Baustelle. Er arbeite zwischen zwölf und 16 Stunden am Tag, ist oft auf Geschäftsreise, auch im Ausland. Von London aus die Baustelle zu organisieren, ist nahezu unmöglich. "Ich war am Anfang auch nicht so oft da, weil ich dienstlich viel unterwegs war", erzählt er.
Also entscheidet sich die Familie für das "Komplettpaket": Firas El Mokdad hatte die Firma E und N Steinhaus mit dem Bau beauftragt. Sie ist Generalunternehmer, organisiert also alle Firmen und verantwortet den Bau bis zur schlüsselfertigen Übergabe. E und N Steinhaus ist ein Franchisenehmer der Firma Favorit Massivhaus. "Der Preis war im Vergleich zu den anderen Bauträgern relativ günstig, das stimmt", so Bauherr El Mokdad: "Aber was uns ein sicheres Gefühl gegeben hat, war, dass in dem Vertrag drin stand, dass alles vom TÜV überwacht wird, und es gibt Protokolle vom TÜV nach jedem Baufortschritt."
90 Prozent bezahlt, 50 Prozent erbracht
Doch es kam anders: "Jetzt sind wir trotzdem in der Situation, dass wir trotz Bauträger selber viel organisieren müssen, damit es überhaupt weitergeht", erzählt Firas El Mokdad. Wolle man alle Mängel beseitigen und den Rohbau der Familie fertigstellen, kommt auf die Familie eine zusätzliche Belastung von 200.000 Euro zu. E und N Steinhaus hat auf mehrfache Anfragen der Redaktion nicht reagiert.
Und auch Favorit Massivhaus fühlt sich für das Bauprojekt der El Mokdads nicht verantwortlich. "Der Franchisegeber haftet nicht für das, was der Franchisenehmer macht. Da muss es schon dick kommen. Aber in dem Fall, da meine ich, da ist es dick gekommen", sagt Anwalt Rießmann: "Man muss sich mal überlegen: 90 Prozent der Bausumme sind bezahlt, 50 Prozent der Bauleistung sind erbracht, plus Mängel." Das Problem: Bei Bauträgerverträgen wird erst die komplette Summe gezahlt und dann die Leistung erbracht.
Anders ist das, wenn man ein Haus baut und die einzelnen Schritte separat beauftragt. Dann ist der Unternehmer, der den Auftrag annimmt, vorleistungspflichtig. Das bedeutet, der Unternehmer muss in Vorleistung gehen - die gesamte Leistung erst vollständig erbringen - bevor er bezahlt wird.
"Wir sind finanziell bedroht"
Durch die lange Verzögerung auf der Baustelle der El Mokdads ist die Finanzierung des Projekts gefährdet. Fast 5.000 Euro gibt die Familie derzeit pro Monat aus: 1.845 Euro für die Rate an die Bank, 1.200 Euro Miete für die Wohnung, in der sie leben, 1.500 Euro an monatlichen Ausgaben, etwa für Lebensmittel, weitere 400 Euro für das Familienauto.
Mit dem, was Firas El Mokdad und seine Frau verdienen, kommen sie gerade so bis zum Monatsende über die Runden. Kommen dann noch unerwartete Ausgaben dazu, etwa eine Autoreparatur, kommt die Familie an ihre Belastungsgrenze: "Da versucht man halt hier und da von der Familie oder der Bank irgendwelche kleinen Kredite zu leihen. Aber wenn es so weitergeht, sind wir finanziell bedroht."
Kein Einzelfall
Eine solche Situation ist kein Einzelfall: Rechtsanwalt Finn Strauch unterstützt Bauherren, die ähnliches erleben wie die El Mokdads. Sein jüngster Fall: Ein Paar, dass eine Eigentumswohnung in einem Neubau gekauft hat. Doch die ist voller Mängel, laut Gutachter nicht bewohnbar. "Das ist im Grunde ein Teufelskreis, weil der Bauträger sagt: 'Ich bin fertig und ich übertrage mein Eigentum Zug um Zug gegen vollständige Kaufpreiszahlung.' Und die Bauherren sagen: 'Nein. Erstens: Es ist nichts fertig. Zweitens: Es sind erhebliche Mängel vorhanden.'" Wenn die Bauherren dann von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen und keine weiteren Zahlungen mehr geleistet werden, herrscht einfach Stillstand.
Und das, obwohl die Bauherren bereits rund eine halbe Millionen Euro investiert haben - für nichts. Dass die Wohnung nicht fertig wird und auf der Baustelle nichts mehr passiert, gefährdet auch hier die Finanzierung. "Die Bank möchte eine Fertigstellungsbescheinigung, möchte die Abnahmebescheinigung. Die gibt es natürlich nicht, weil es ist nicht fertig", so Anwalt Strauch.
Vor vier Jahren begann der Bau, mittlerweile stehen sich Bauherren und Bauträger in diesem Fall vor Gericht gegenüber. "Wenn wir gewonnen haben und wir dann in die Vollstreckung gehen können, müssen wir schauen, welches Vermögen wir vollstrecken können", so Anwalt Strauch. Wenn der Bauträger kein Vermögen habe, die Konten leer sein, "ist nichts zu holen". Das Paar würde leer ausgehen.
Fortschritte am Haus dank Eigenleistung
Auch Firas El Mokdad geht gemeinsam mit seinem Anwalt gegen den Bauträger vor. "Wir versuchen zum einen, die beiden Geschäftsführer persönlich in die Haftung zu nehmen", erklärt Anwalt Jürgen Rießmann. "Nach meiner Auffassung war von vornherein klar, dass zu dem vereinbarten Preis das Objekt überhaupt nicht hätte realisiert werden können." Die ursprüngliche Summe von 390.000 Euro sei also zu niedrig angesetzt gewesen. "Zum anderen versuchen wir bei Favorit Massivhaus, das ist der Franchisegeber, mal nachzufragen, wie man dieses Unternehmen überhaupt ausgesucht hat, die Firma E und N", so der Anwalt.
Ob und wie viel Geld für die Familie dabei aber am Ende rausspringt, ist unklar. "Wenn man nach einer Erfolgsquote fragt, muss man wissen: Was bewerte ich als Erfolg?", so der Anwalt, der die Erwartungen dämpfen will: "Wenn ich einen Schaden von 100.000 Euro habe, habe ich schon einen Erfolg, wenn ich 50.000 Euro bekomme. Denn der Gegner ist nicht insolvent." Bis es eine Entscheidung in dem Fall gibt, dürfte es aber noch Jahre dauern.
Auf der Baustelle der El Mokdads gibt es immerhin Fortschritte: Die Treppe in die oberen Stockwerke steht, auch der Keller konnte abgedichtet werden. Viel davon hat die Familie nun in Eigenregie gemacht, unterstützt von Freunden und Familie. "Wenn wir endlich mal in dem Haus einziehen werden, wird das eine große Last von meinen Schultern nehmen", sagt Firas El Mokdad.